Der Traum der eigenen vier Wände

Ob ein Reihenhaus oder ein schönes Häuschen im Grünen, die eigenen vier Wände sind oftmals das Zuhause für die gemeinsamen Kinder und damit der zentrale Mittelpunkt vieler Familien. Aufgrund niedriger Darlehenszinsen fallen die Finanzierungskosten in einigen Fällern unwesentlich höher aus als viele Mieten. Bei den stetig steigenden Mieten ist die eigene Immobilie auch das "Wirtschaften in eigene Hände", unabhängig von Vermietern. Und nicht zuletzt stellt die eigene Immobilie auch einen nicht unbeträchtlichen Vermögenswert dar, der für die Altersvorsorge auch sehr wichtig ist.

Was es bei Immobilien im Falle einer Scheidung zu beachten gilt

Immobilien sind wesentlich beständiger als viele Ehen. Zwar ist die Scheidungsquote in Deutschland in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Trotzdem ist davon auszugehen, dass in den kommenden 25 Jahren rund 36 Prozent aller hierzulande geschlossenen Ehen geschieden werden. Im Fall einer Scheidung oder Trennung gibt es zahlreiche Fragen in Hinblick auf eine gemeinsame Immobile zu klären.

Die Rolle des Hauses bei der Scheidung

Sofern kein Ehevertrag besteht, gilt für Ehepartner der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dabei kommt es im Fall einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich. Dabei wird ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehegatten für die während der Zeit der Ehe erworbenen Vermögensgüter vorgenommen.

Dieser Zugewinnausgleich ist jedoch problematisch. Denn bei ihm gibt es nur Zugewinne in Form von Geldzahlungsansprüchen. Doch Vermögensgegenstände wie Immobilien sind nicht ohne Weiteres teilbar. Deshalb müssen die Ehegatten zu einer Einigung kommen, wie eine gemeinsame Immobilie finanziell aufgeteilt werden kann. Sollte es zu keiner Einigung kommen, kommt die Angelegenheit im Ernstfall vor ein Gericht. Dies ist jedoch in der Regel mit deutlich höheren Kosten verbunden als bei einer außergerichtlichen Einigung. Wichtig ist hierbei, einen qualifizierten Immobilienwert zu kennen.

Kredite für die Finanzierung des Hauses

Zu den häufigen Problemen bei einer Scheidung gehört, dass eine Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt ist. Dies wirft die Frage auf, wer die gemeinsamen Schulden bedienen soll. Dabei gilt, dass für den Immobilienkredit nur derjenige haftet, der den Vertrag mit der Bank unterzeichnet hat. Für die Bank spielt es dabei keine Rolle, ob die Eheleute noch verheiratet sind und wer noch im Haus wohnt.

Da eine Bank sich optimal abzusichern versucht, sind gewöhnlich beide Ehepartner Kreditnehmer. Außerdem haftet nicht immer ein Ehegatte für die Schulden des Partners. In so einem Fall besteht eine Gesamtschuld, bei welcher die Bank jeden Ehepartner für den vollen Betrag in Anspruch nehmen kann. Doch sobald ein Ehegatte zahlt, hat er gegen den anderen Ehepartner Anspruch darauf, dass dieser die Hälfte des Betrags ausgleicht.

In Bezug auf diese Ausgleichspflicht können die Eheleute auch eine abweichende Absprache treffen. Sollte einer der Ehegatten finanziell nicht in der Lage sein, einen Ausgleich durchzuführen, muss er jedoch weiterhin mithaften. Allerdings gilt diese Mithaftung als sittenwidrig, wenn von vornherein absehbar ist, dass diese eine erhebliche finanzielle Überforderung darstellen würde. Dies gilt z. B. für mittellose Ehefrauen, von denen die Bank verlangt, dass sie einen Kreditvertrag mitunterzeichnen sollen.

Auch Versicherungen werden häufig von beiden Ehepartnern abgeschlossen. In solch einem Fall müssen die Ehepartner bei einer Scheidung mit der Versicherung abklären, wer der zukünftige Versicherungsnehmer ist. Der andere Ehepartner sollte sich zeitig um den Abschluss eigener Versicherungen bemühen.

Möglichkeiten, mit der Immobilie umzugehen

a) Realteilung

Bei einer Realteilung wird ein Gebäude zu zwei baulich abgeschlossen Einheiten umgebaut. Dann können nach der Scheidung beide Parteien in ihrer Wohneinheit weiterwohnen. Oder sie können ihre Einheit weiterverkaufen oder vermieten.

Allerdings muss die Immobilie baulich überhaupt für solch eine Realteilung geeignet sein. Außerdem müssen sich die beiden Eheleute vorstellen können, nach der Scheidung weiterhin im selben Haus wohnen zu bleiben. Aus diesen Gründen wird die Realteilung in der Praxis nur selten durchgeführt.

b) Hausverkauf

Häufiger entscheiden sich die Eheleute dazu, das gemeinsame Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös untereinander zu teilen. Dabei entspricht die Höhe des Anteils am Verkaufserlös der Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile an der Immobilie. Bevor dies geschieht, müssen bestehende Kredite getilgt werden. Daneben ist in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen.

Alternativ hierzu kann der Hausverkauf auch bereits während des Trennungsjahrs erfolgen. Das hat den Vorteil, dass der Verkauf nicht unter Druck erfolgen muss. Zudem können so die liquiden Mittel für den bei der Scheidung zumeist anstehenden Zugewinnausgleich erlangt werden. Nach Ablauf des Trennungsjahrs sind beide Eheleute dazu berechtigt, einen Verkauf des gemeinsamen Hauses zu fordern. Sollte der andere dies verweigern, kann sogar auf Erteilung einer Zustimmung geklagt werden.

c) Auszahlung des anderen Ehepartners

Eine weitere Variante besteht darin, dass ein Ehepartner alleine im Haus wohnen bleibt und den anderen seinen Eigentumsanteil ausbezahlt. Hierbei muss allerdings unbedingt die Bank beteiligt werden. Denn diese muss den Ehepartner, der seinen Eigentumsanteil abgibt, aus der Mithaftung entlassen. Hierzu ist sie allerdings keineswegs verpflichtet.

d) Teilungsversteigerung

Kommt es zwischen den Ehepartner zu keiner Einigung, kann man beim Amtsgericht einen Antrag auf das Durchführen einer Teilungsversteigerung stellen. Diesen Antrag können beide Ehepartner, unabhängig von der Größe ihres Miteigentumsanteils am Gebäude, stellen. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie durch ein Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Dabei bleibt der Gewinn jedoch oftmals hinter dem in einem freihändigen Verkauf erzielten Gewinn zurück.

Gegen einen Antrag auf eine Teilungsversteigerung kann man innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erheben. Dabei kann man beispielsweise anführen, dass eine solche Versteigerung erheblich zulasten der Lebensverhältnisse der Kinder gehen würde. Werden die Einwände vom Gericht anerkannt, kann das Verfahren zur Teilungsversteigerung für die Dauer von sechs Monaten eingestellt werden.

Wir eine Teilungsversteigerung tatsächlich durchgeführt, werden dem Erlös als Erstes die Kosten für das Gericht und die Sachverständigen entnommen. Als nächstes stellt das Gericht einen Teilungsplan auf. Bei diesem legen die Ehepartner fest, wie der Erlös aufgeteilt werden soll. Sollte es hierbei zu keiner einvernehmlichen Lösung kommen, wird der Erlös zunächst beim Gericht hinterlegt. Anschließend wird die Aufteilung des Betrags gerichtlich festgelegt. Wirtschaftlich gesehen ist die Teilungsversteigerung jedoch die schlechteste aller Lösungen. Deshalb sollte sie nur das letzte Mittel sein, nachdem auf keinem anderen Weg eine einvernehmliche Lösung erzielt worden ist.

e) Übertragung auf gemeinsame Kinder

Wenn ein Haus einen besonderen persönlichen Wert für die Ehepartner hat und diese möchten, dass es in der Familie bleibt, kann die Immobilie grundsätzlich auch auf aus der Ehe hervorgegangene Kinder übertragen werden.

Für den Fall, dass das Kind noch minderjährig ist, muss der Übertragung durch das Vormundschaftsgericht zugestimmt werden. Allerdings ist zu bedenken, dass dieser Besitz für das Kind in der Zukunft zu erheblichen Belastungen führen kann. Zu Letzteren zählen das Zahlen der Grundsteuer und Unterhaltungskosten sowie Eigentümerpflichten, wie beispielsweise die Sicherungspflichten.

Es kann auch sein, dass nur ein Elternteil dem Kind seinen Eigentumsanteil schenken möchte. Eine solche Schenkung ist nur möglich, wenn beide Elternteile darin einwilligen. Außerdem wird auch hier die Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht benötigt.

f) Zustimmung des Ehepartners bei noch bestehender Zugewinngemeinschaft

Solange eine Zugewinngemeinschaft besteht, darf ein Ehegatte seinen Eigentumsanteil nicht ohne Zustimmung des anderen Ehepartners verkaufen oder verschenken, wenn dieser einen wesentlichen Teil seines Vermögens ausmacht.

Etwas Abweichendes gilt hierbei nur, wenn sich der Schenkende einen Nießbrauch bzw. ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumt und im Grundbuch festhalten lässt. In einem solchen Fall verbleibt das Nutzungsrecht beim Schenkenden. Damit gibt dieser keinen wesentlichen Anteil seines Vermögens ab. Deshalb greift hier nicht die Zustimmungspflicht durch den anderen Ehepartner

Ein Ehevertrag erspart spätere Sorgen

Eine Immobilie anzuschaffen ist teuer. Sie kann auch im Falle einer Scheidung zu einer teuren Angelegenheit werden. So kann eine Teilungsversteigerung zu hohen Verlusten führen. Hier lässt sich viel potenzieller Ärger durch einen Ehevertrag vermeiden. Eine entsprechende Regelung kann auch noch nach der Eheschließung erfolgen. In diesem Fall ist eine Scheidungsfolgenvereinbarung durchzuführen.

Der Immobilienmakler als Partner 

Als konzessionierter Immobilienmakler kennen wir die Fallstricke, die bei einer Scheidung entstehen. In Steuer-, Finanzierungs- und Grundbuchrechtsfragen sind wir versiert und über aktuelle Auflagen und gesetzliche Bestimmungen informiert.

Gerne beraten wir Sie ausführlich rund um das Thema "Scheidungsimmobilien". 
 

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